So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều quy định mới liên quan trực tiếp đến việc quản lý, sử dụng đất của tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Trong thực tiễn hoạt động Phật sự, việc hiểu đúng và vận dụng đúng các quy định của pháp luật về đất đai có ý nghĩa quan trọng, góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các cơ sở tự viện, đồng thời hạn chế những rủi ro pháp lý trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Trong phạm vi bài viết này, tác giả xin giới thiệu và phân tích một số quy định đáng chú ý của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc để chư tôn đức Tăng Ni tham khảo trong quá trình thực hiện Phật sự.
1. Đất tôn giáo là gì?
Khoản 1, Điều 213 định nghĩa: “Đất tôn giáo bao gồm đất xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc và công trình tôn giáo hợp pháp khác”.
2. Ai là người trong tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất
Khoản 4, Điều 6 quy định người đại diện tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Đối với Giáo hội Phật giáo Việt Nam, người đại diện của từng cấp tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc được xác định theo quy định của Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Hiến chương Giáo hội Phật giáo Việt Nam và quyết định công nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, người đại diện của mỗi tổ chức là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước về việc quản lý, sử dụng đất thuộc phạm vi quản lý của tổ chức mình.
Chẳng hạn, đối với Giáo hội Phật giáo Việt Nam, người đại diện của Giáo hội là Chủ tịch Hội đồng Trị sự; đối với Ban Trị sự Giáo hội Phật giáo Việt Nam cấp tỉnh, người đại diện là Trưởng ban Trị sự; đối với cơ sở tự viện, người đại diện là Trưởng ban Quản trị hoặc người đại diện theo quyết định công nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3. Đất tôn giáo thuộc nhóm đất nào?
Luật Đất đai 2024 phân loại đất đai thành 03 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Điểm G, khoản 3, Điều 9 quy định đất tôn giáo thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
4. Nhà nước giao đất tôn giáo có thu tiền sử dụng đất không?
Khoản 2, Điều 213 quy định Nhà nước giao đất tôn giáo không thu tiền sử dụng đất.
5. Ủy ban Nhân dân cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc?
Điểm B, khoản 1, Điều 123 quy định Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Như vậy, thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc thuộc Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh. Ủy ban Nhân dân cấp xã không có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đối với các chủ thể này.
6. Thời hạn sử dụng đất tôn giáo bao nhiêu lâu?
Khoản 8, Điều 171 quy định đất tôn giáo được sử dụng ổn định lâu dài.
7. Hạn mức giao đất tôn giáo là bao nhiêu mét vuông?
Khoản 4, Điều 213 quy định “Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức và quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh”.
Quy định này cho thấy Luật Đất đai năm 2024 không quy định một hạn mức giao đất tôn giáo thống nhất áp dụng trên phạm vi cả nước. Hạn mức giao đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định trên cơ sở nhu cầu hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của từng địa phương. Vì vậy, hạn mức giao đất tôn giáo có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ví dụ, Ủy ban Nhân dân tỉnh A có thể quy định hạn mức giao đất tôn giáo là 5.000m², trong khi Ủy ban Nhân dân tỉnh B có thể quy định là 8.000m², tùy thuộc vào nhu cầu hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của từng địa phương.
8. Điều kiện để tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là gì?
Khoản 3, Điều 145 quy định “Diện tích đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sau khi đã xử lý theo quy định tại khoản 2, Điều 145 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài và hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, Điều 213 của Luật này khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau.”
Đây là một trong những quy định cần đặc biệt lưu ý trong Luật Đất đai năm 2024. Theo điểm C, khoản 3, Điều 145, một trong những điều kiện để tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là diện tích đất đó không phải là đất nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho kể từ ngày 1-7-2004 trở về sau.
Trong thực tiễn, không ít cơ sở tôn giáo và người quản lý cơ sở tôn giáo cho rằng đất do Phật tử hiến cúng đương nhiên sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định của Luật Đất đai năm 2024 cho thấy việc cấp Giấy chứng nhận không chỉ phụ thuộc vào nguồn gốc hiến cúng mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Vì vậy, khi tiếp nhận đất do tổ chức, cá nhân chuyển nhượng hoặc hiến tặng, các cơ sở tôn giáo cần nghiên cứu kỹ quy định của pháp luật để tránh những vướng mắc trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
9. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng diện tích đất lớn hơn hạn mức giao đất tôn giáo do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định thì được giải quyết như thế nào?
Khoản 4, Điều 145 quy định: “Trường hợp đất do tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3, Điều 145 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức và thời hạn sử dụng đất tương ứng với mục đích đó như đối với hộ gia đình, cá nhân”.
Khoản 3, Điều 213 “Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 213.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy rằng, đối với phần diện tích đất tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng vượt hạn mức giao đất tôn giáo do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định, nếu không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo khoản 2, Điều 213 thì được Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 3, Điều 213. Trường hợp diện tích đất đó được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp hoặc sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3, Điều 145 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức và thời hạn sử dụng đất tương ứng với mục đích sử dụng như đối với hộ gia đình, cá nhân.
10. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ gì?
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31.
Bên cạnh đó, cần đặc biệt lưu ý khoản 2, Điều 32 còn quy định “Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
11. Đất tôn giáo ngoài mục đích “xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc và công trình tôn giáo hợp pháp khác” còn có thể được sử dụng vào mục đích nào khác không?
Khoản 5, Điều 213 và điểm E, khoản 1, Điều 218 quy định “Đất tôn giáo được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ” nhưng phải đảm bảo các yêu cầu quy định tại khoản 2, Điều 218 là:
“a) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3, Điều 9 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật này;
b) Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;
c) Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;
d) Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;
đ) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;
e) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;
g) Tuân thủ pháp luật có liên quan”.
Đây là một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, lần đầu tiên pháp luật cho phép đất tôn giáo được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, với điều kiện phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật.
12. Ủy ban Nhân dân cấp nào có thẩm quyền thu hồi đất tôn giáo?
Khoản 1, Điều 83 quy định Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
Như vậy, thẩm quyền thu hồi đất tôn giáo thuộc Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh. Ủy ban Nhân dân cấp xã không có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.
13. Khi Nhà nước thu hồi đất tôn giáo, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp do tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng thì có được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hay không?
Ngoài việc được bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, theo khoản 2, Điều 97 và khoản 4, Điều 100 cùng với khoản 6, Điều 213 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tôn giáo, đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp đang sử dụng, nếu đáp ứng điều kiện quy định tại điểm D, khoản 1, Điều 95 của Luật này.
Theo đó, điều kiện để được bồi thường về đất là tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đã được Nhà nước cho phép hoạt động, đang sử dụng đất không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và không phải là đất nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho kể từ ngày 1-7-2004 trở về sau.
Như vậy, không phải mọi trường hợp Nhà nước thu hồi đất do tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đều được bồi thường về đất. Việc bồi thường chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà Luật Đất đai năm 2024 quy định.
***
Luật Đất đai năm 2024 có nhiều quy định mới liên quan trực tiếp đến tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc. Việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp các cơ sở tự viện thực hiện đúng pháp luật mà còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tôn giáo trong quá trình quản lý, sử dụng đất.
Trong thực tiễn, nhiều vướng mắc phát sinh không phải do quy định của pháp luật thiếu rõ ràng mà do người quản lý cơ sở tôn giáo chưa cập nhật đầy đủ các quy định mới hoặc hiểu chưa đúng tinh thần của Luật. Vì vậy, Tăng Ni, đặc biệt là người đại diện các tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc, cần chủ động nghiên cứu Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành để việc quản lý, sử dụng đất đúng quy định của pháp luật, góp phần bảo đảm sự ổn định và phát triển bền vững của các cơ sở tôn giáo.
Chùa Phúc Lâm, ngày 3-11-2024 (hiệu đính ngày 18-7-2026)
Thượng tọa Thích Minh Trí
